当我第一次了解到小T和小F在澳大利亚的财务情况时，得知他们的家庭给予了极大的支持，已经有50万资金到账。
他们向我表达了对于购房预算的不确定感，表示想根据自己的贷款能力来决定可以投入多少资金购买房产。
基于他们提供的信息，我对比了三家机构的贷款产品。其中，A机构提供的贷款额度最高，但利率并非最低；B机构虽然提供最低利率，但贷款额度低4万。通常，低利率的机构并不总是提供最高的贷款额。结合他们的可用首付和贷款额度，他们能够考虑购买的房产价格范围在92万至96万之间。
通过交流后，小T和小F决定选择利率较低的贷款方案。我建议他们在提交贷款预批申请时，提前联系过户师。这样一来，一旦他们选定房子，过户师便能立即检查合同和Form 1。在澳大利亚购房过程中，Form 1包含了房产的详细信息，而冷静期则是从接收到Form 1后开始计算的两个工作日。
在贷款预批批准期间，他们参观了许多房源。由于对当前房价缺乏了解，他们所出的报价常常处于指导价的中低端，以此试探市场反应。
他们对我表示困惑，不解为何与朋友的经历不同：朋友们在报价后，中介通常会联系他们询问是否为最终报价，是否还能加价；而他们却很少接到中介的回电。直到后来，他们才意识到那些房子的成交价远超他们的预期，这也解释了为何中介没有“给他们第二次机会”。
小T和小F参与拍卖之前，他们频繁询问我拍卖的具体流程和注意事项，以及是否有任何技巧（这些技巧我们可以线下讨论，我担心在此公开会引起中介朋友的关注）。在拍卖过程中，参与者需要签署无条件合约，即无法附加任何如subject to finance的条款。一旦签约，如果无法完成交易，不仅会失去订金（通常为5%或10%），还可能面临额外费用。
拍卖当天，我陪同他们一同参加。小T尽力保持镇定，但从他颤抖的手和结巴的话语中，可以感受到他的紧张（我自己第一次参加拍卖时也有同样的感受：心跳加速，呼吸沉重）。拍卖从60万起步，迅速升至78万。当价格达到80万，已是他们的预算上限，小T仍加价2万。
尽管已超预算，他们对这套房子的喜爱显而易见。每次加价前，小T都反复询问我关于贷款的问题。遗憾的是，最终房价远超预算，他们未能成功购得。
几个月后，他们再次参加拍卖，这次已经历练成熟。他们极力争取这套房子，竞价时大胆且迅速，有效吓退了部分对手。当他们以最高价领先，拍卖师准备落槌时，意外地出现了一个“程咬金”式的竞争者，引发了新一轮激烈的竞价。
尽管心里不甘，他们联系了父母寻求支持。在获得父母的坚定支持后，他们信心满满地继续竞价，并最终胜出。
事后，他们与我分享感受时说，这真是一场充满曲折的好戏。他们回忆拍卖的紧张和激动，感觉心都要跳出来了，并略带无奈地提到那位突然出现的“程咬金”，差点使他们失去这套房子，还让他们多花了近10万。但如他们所言，心头好是无价之宝，得之不易，但最终的成功让一切都变得值得。
希望以后能帮更多的人，助他们买到理想的房子，不再犯我当初的“小聪明”。如果有任何关于买房贷款的事情都可以和我商量，和您分享我的经验。
七年的贷款工作经验
今年是2024年，我转行做broker已经有7个年头了，过了七年之痒。我公司每年都是The Adviser Top 25 Brokerages，2024年排在全澳第12，是阿德莱德NO.1。
作为阿德NO.1 一员，目前成功帮助300多个家庭顺利拿下贷款，年贷款交割量超4000万，单月交割量最高纪录差点突破1000万大关。